Данные статистических исследований Банка Португалии показывают, что 2/3 населения Португалии не знают, что такое СПРЕАД и 1/3 не могут точно назвать % ставку, которую они оплачивают по кредиту на жилье. Но даже сведущему в финансах индивиду порой нелегко разобраться в вопросе какова-же реальная цена пользования банковским займом? В такой мутной воде португальским банкам было легко ловить своего клиента.
В 2010 году Банк Португалии унифицировал правила игры и сделал процедуру получения кредита максимально прозрачной для клиента. Кредит на жилье получил «стандартную упаковку" - это более десятка страниц с описанием условий кредита, которые называются Ficha de Informaçao Normalizada (FIN). В любом банке перед оформлением кредита вам обязаны выдать FIN – сравнивайте и считайте.
Совет 1 – «есть жизнь помимо СПРЕАД»
Если Вы решите разобратся в FIN то наверняка обнаружите разницу между номинальной средней ставкой по кредиту и эффективной ставкой, которая учитывает все связанные с кредитом расходы. В некоторых случаях порядка 1/3 стоимости кредита составляют «непроцентные» расходы. Для наглядности попробуйте сравнить 2 предложения на рисунке. Хотя в 1-м случае спред и номинальная ставка ниже, второй кредит выгоднее (дешевле!) – вот так на первый взгляд небольшие комиссии влияют на цену кредита.
Остановимся поподробнее на основных комиссиях.
• Comissão de dossier: Это комиссия, которая взимается финансовыми учреждениями за открытие процесса по ипотечному кредиту. По данным ассоциации DECO, базовое значение этой комиссии колеблется от 194 евро в Santander Totta до 250 евро в BES.
• Custos de avaliação: Комиссия за оценку приобретаемого жилья, колеблется в диапазоне между 168 EUR в BPI и 220 евро в BCP.
Помимо этих банки взимают комиссии за проведение ежемесячных платежей по кредиту и комиссию за формализацию кредита.
Для кредита вы обязаны оформить 2 страховки : жизни и недвижимости (multirriscos habitação). Как правило, банк сразу предлагает Вам услуги афилированной страховой компании, но Вы можете выбрать предложение другой компании. Как показывает исследование DECO, стоимость страховки multirriscos habitação может колебаться от 176 до 313 евро для идентичных условий в зависимости от страховой компании.
Помимо перечисленного приготовьтесь раскошелиться на услуги нотариуса, регистры и налоги: гербовый сбор 0,6% от суммы кредита и 0,8% от стоимости приобретения жилья; IMT (для жилья стоимостью свыше 90 000 евро). Просуммировав все эти удовольствия, возможно, Вам придут на ум слова небезызвестного персонажа из фильма «Чародеи» - «однако все это изрядно дорого!». И тем не менее - утром деньги вечером стулья, прежде чем зачитать Вам приговор покупки, нотариус обязательно проверит, уплатили ли Вы в казну соответствующие отчисления.
Большее беспокойство граждан (тех, кто собирается кредит возвращать) вызывает возможность увеличения ежемесячной платы по кредиту. Банки обязаны информировать клиента о размере платежа в случае роста индексанта (Euribor) на 1% или 2%. Они это делают, в FIN вы можете найти такую информацию. Ну а если Euribor вырастет не на 2% а скажем, достигнет своего исторического максимума 5%? Здесь банкиры молчат. Давайте посчитаем: возьмем средний кредит для трудового народа 80 000 евро, на 40 лет, спред 2% и посмотрим, какой будет платеж при увеличении Euribor на 2 и на 4% от текущих значений (1%). Посмотрите на результаты в таблице ниже и как говориться, почувствуйте разницу.
Не хватайтесь за сердце раньше времени, экономисты склонны считать, что ЕЦБ в ближайшем будущем не будет менять учетную ставку, в связи, с чем не стоит ждать существенных изменений Euribor. Это впрочем, не мешает португальским банкам неуклонно повышать практикуемые уровни спреад . По логике рыночной экономики ужесточение требований по выдаче кредитов и само их удорожание должно оказывать давление на стоимость жилья. Время покажет, возможно, сейчас очень удобный момент для приобретения недвижимости. В данном случае можем констатировать - кризис во благо!
Совет 2. Советуйтесь со специалистами
После разразившегося в Европе долгового кризиса в прессе стало фигурировать крылатое выражение «как грек в финансах». Приобретение жилья это один из самых важных финансовых компромиссов в вашей жизни. Если Вы решили сделать этот шаг - не поленитесь обратиться за советом к специалистам, чтобы ваши семейные финансы не постигла участь греческих. Ведущие португальские банки из-за проблем с ликвидностью сокращают объемы кредитования, следовательно, получить кредит будет еще сложнее. Так что удачи вам господа!