Португалию еще называют "terra de luz" или "Lusitânia" - земля света, именно такой она предстала много веков назад, пришедшим на эти территории римлянам. И сейчас многие жители Рима или Брюсселя переезжают в Лиссабон в первую очередь из-за качества жизни, а не по ценовым или налоговым соображениям.
«Где вы можете инвестировать свои деньги и получать прибыль, как в Лиссабоне?» спрашивает один из крупнейших иностранных инвесторов в португальскую недвижимость (Kandiyoti) Насколько прибыльны ли вложения в португальскую недвижимость? - давайте обсудим в этой статье.
Как Португалия стала самым популярным рынком недвижимости в Европе
Первой причиной являются иностранные деньги. По данным Национального статистического института (INE), на долю иностранных инвесторов приходится 8,2% от общего объема покупок недвижимости и 13% сделок в 2019 году. Программа Золотая виза, которой придерживается Португалия сделала национальный рынок недвижимости самым популярным в Европе, хотя местные жители оказываются в затруднительном положении. Иностранные инвесторы вложили 4,3 миллиарда евро в недвижимость Португалии в рамках программы Золотая Виза с момента ее начала в 2012 году.
Второй фактор роста – туристы. Лиссабон превратился в туристическую Мекку Европы, и чтобы соответствовать все больше возрастающему спросу инвесторы реставрируют недвижимость и перепрофилируют ее для краткосрочной аренды. Аренда квартир в Лиссабоне, Порту и окрестностях приносит 7 % рентабельность в год (см рисунок ниже). Это одна из причин резкого повышения цен, которые могут позволить себе только туристы.
Третья причина – увеличение кредитования. Удельный вес ипотечных кредитов в стоимости сделок с недвижимостью в Португалии составил 40,8% в 2018 году. Хотя показатели и далеки от рекордных 19,63 миллиарда евро, выданных в предкризисном 2007 году, но это значительно больше чем 1,93 миллиарда евро, выданные в разгар кризиса в 2012 году. Несмотря на значительное снижение ставок по ипотечным кредитам, процент утверждения кредитных решений все еще остается низким. Банки не спешат увеличивать портфель выданных кредитов и стараются избавится от накопившейся в период кризиса недвижимости.
Лучший момент для Лиссабона
Лиссабон никогда не был лучше с точки зрения восстановления своих зданий. Не так давно, когда Европа оправилась от мирового финансового кризиса, Португалия отстала от своих соседей в привлечении инвестиций. В Лиссабоне средний возраст жилья более 50 лет а многие здания строились еще в прошлом а то и позапрошлом веке. И поэтому далеко не редкостью, а скорее обычным явлением можно назвать здания в неприглядном виде с выцветшей и потрескавшейся кирпичной и каменная кладкой – в самом центре Лиссабона. Все это начало меняться после того, как правительство отменило контроль за арендной платой в 2012 году и ввело золотую визу и налоговые льготы для привлечения состоятельных иностранных жителей, и инвесторов в недвижимость. В то время, по оценкам городского совета, около 12 000 зданий были в плохом состоянии (около 20% от общего числа).
В настоящее время реставрируются мощеные булыжником улицы Лиссабона и дворцы на холмах, а сотни зданий превращаются в новые отели, апартаменты для краткосрочной аренды и роскошные магазины розничной торговли. Инвестиции в недвижимость и индустрию туризма побили рекорды, стимулируя рост экономики Португалии, которая росла шестой год подряд в 2019 году.
Сопутствующий «ущерб» или Жизнь в контейнере
Столкнувшись с резким повышением цен на рынке не коррелирующим с ростом доходов населения местные жители вынуждены выезжать на периферию или жить в одной квартире несколько семей – дети вынуждены жить с родителями т.к. не могут позволить жить одному. Это сопутствующий «ущерб» программы, Золотая Виза которой и далее намерено придерживаться правительство Португалии, несмотря на протестные настроения в обществе и периодические демонстрации с лозунгами и требованиями доступного для аренды жилья.
В Лиссабоне дошло до того что в местной прессе появилась интернет-реклама, рекламирующая аренду контейнерных домов в Марвиле (район Лиссабона), предлагалась аренда переоборудованных в жилье контейнеров (для перевозки грузов) за 600 евро в месяц. И на это предложение из-за отсутствия доступного жилья в Лиссабоне нашлись желающие, но через некоторое время из муниципалитета распорядились убрать контейнеры.
«Мы должны позволить рынку работать».
Благодаря налоговым льготам для иностранных покупателей Португалия является самым динамичным рынком недвижимости в Западной Европе и в ближайшее время у рынка просто нет шансов на охлаждение. Бум недвижимости в Лиссабоне тянет за собой пригороды. Так пригород Амадора, который когда-то считался горячей точкой криминала, превращается в оживленный центр для иностранных жителей и таких предприятий, как Siemens AG. Цены на недвижимость в Амадоре выросли на 23% в первом квартале 2019 по отношению к аналогичному периоду прошлого года. По словам мера: «Очень приятно видеть, что в городе так много реабилитации, мы должны позволить рынку работать».
Где самая дорогая недвижимость в Португалии?
Цены на недвижимость в Португалии выше в самых популярных районах (Лиссабон, Порту и Алгарве). В Лиссабоне самые дорогие районы для покупки недвижимости - это Кашкайш и Эшторил, за которыми следует Oeiras. В Алгарве наиболее дорогими городами являются Лагос, Албуфейра, Тавира и Лагоа.
По сравнению с другими европейскими столицами Лиссабон в целом остается относительно дешевым. Средняя цена сделки с новыми объектами недвижимости в Лиссабоне в 2018 году составила 3482 евро за квадратный метр, по сравнению с 4345 евро в Мадриде и 12 910 евро в Париже, согласно индексу недвижимости Deloitte.
Где самая дешевая недвижимость в Португалии?
Если близость крупных городов не является очень важным фактором, то есть еще много интересного, будь то на севере, в центре или на юге страны. Чтобы найти дешевую недвижимость, советуем обратить взгляд за пределы Лиссабона и Порту, в так называемый «интериор» Португалии. Многие дома и участки в этих местах очень большие и просторные. Юго-западное побережье является привлекательным районом для тех, кто хочет купить более доступную недвижимость, поскольку считается хорошей альтернативой Алга рве и с красивой береговой линией.
Куда двинутся цены в 2020 – 2021 гг.?
Динамика цен на Португальскую недвижимость в 2020 – 21 гг. будет зависеть от нескольких факторов. Основной из них – ситуация на мировых рынках капитала, где многие аналитики предсказывают обвал акций. Португальский рынок недвижимости, очень чувствителен к «внешнему фону» и если на рынках случится «черный лебедь» - это неминуемо скажется на португальских ценах. Т.к. паника на рынках напрямую бьет по португальским банкам, которые все еще не оправились после кризиса и при неблагоприятных условиях на рынке могут вернутся к резкому сокращению кредитования.
Положительное влияние на динамику цен по-прежнему будет оказывать программа Золотая виза.
В Португалии все еще есть много объектов, нуждающихся в ремонте, и цены остаются относительно разумными по сравнению с другими частями Европы. Этот фактор говорит в пользу того что правительство и дальше будет поддерживать программу Золотая виза. «В Правительстве просто не могут позволить себе сказать нет» - стимулы превратили Лиссабон в магнит для иностранных инвесторов, и обозначили город как популярное туристическое направление на карте Европы.
Купить сейчас или ждать?
Рынки капитала и недвижимости двигаются циклично, последний спад в Португалии был в 2009 – 2015 гг. а сейчас мы наблюдаем растущий рынок, который близок к насыщению и стабилизации. Насколько сейчас удобный момент чтобы купить недвижимость зависит от стратегии, если Вы хотите купить и перепродать через несколько лет – это может быть рискованным мероприятиям, если же предполагается купить недвижимость для сдачи в аренду, или Вы решили переехать в Португалию – риски минимальны даже если будет падение, в среднесрочном периоде оно компенсируется – Португалия нынче в моде!