КРЕДИТ НА ЖИЛЬЕ В ПОРТУГАЛИИ – КАК НЕ ПРОИГРАТЬ БАНКУ?

Решили купить жилье в Португалии, что делать? Само собой начинать поиск подходящего жилья! Это самая распространенная ошибка, которую допускают клиенты при покупке жилья в кредит. Вы обращаетесь к агентам по недвижимости, просматриваете варианты, которые они хотят Вам спихнуть, выбираете квартиру и оп! Банк не дает кредит, или дает явно недостаточно для запланированной покупки. Хорошо если вы не успели еще подписать предварительный договор и не дали задаток – иначе прощай ваши денежки. Учтите также что сейчас в Португалии не легкие времена,  и кредиты становятся дорогими и подчас вовсе недоступными.

Первое что нужно сделать, это узнать на какие условия по кредиту Вы можете рассчитывать. Тут есть варианты, правильнее всего обратится в несколько банков и как говорится сравнить результат. Если в документах, которые вам выдадут в банке (ficha europeia de informaçao normalizada) Spred TAN TAEG EURIBOR & Co. будут вам казаться не непонятным набором букв, а осмысленными финансовыми терминами тогда все нормально, сами разберетесь. В противном случае лучше обратится за консультацией к специалисту. Можно податься с расспросами в банк, но банковские клерки не очень охотно разжевывают клиентам условия, зато очень быстро списывают со счета комиссии за изучение процесса и проч.

Такую консультацию вам могут предоставить финансовые посредники (intermediários financeiros) в функции, которых как раз и входит поиск для клиента наиболее подходящего кредитного решения. Они то и могут сделать за Вас всю работу подготовить ваше кредитное досье, отправить в банки, собрать предложения, проанализировать и предоставить клиенту варианты кредитования. После чего Вы вполне осмысленно можете приступать к поиску жилья в рамках своих кредитных возможностей.

Из 200 тыс. объектов недвижимости, что продаются в Португалии, Вы при достаточной напористости сможете найти себе квадратные метры по вкусу. Но чтобы их вкус не был горьким важно «постоять за ценой», как недвижимости, так и самого кредита на недвижимость ! Не хочу Вас огорчить, но Банк никогда не проигрывает, он всегда вернет себе свои деньги с процентами, даже по кредитам которые одни клиенты не вернули, заплатят добросовестные заемщики, так как в цене их кредитов уже учитывается % покрытия невозвратных долгов. Но если нельзя выиграть постарайтесь не проиграть банку. Здесь важно соблюсти 2 условия:

1. Получить необходимый кредит.

2. Добиться, чтобы ваша плата за использование ресурсов банка была минимальной.

Для этого нужно грамотно вести игру и главное не старайтесь достичь 2-х целей одновременно. Во многих случаях вначале важно просто получить кредит. Такие факторы как отсутствие постоянного рабочего контракта, временная резиденция, низкие доходы и др. значительно снижают ваши шансы на получение кредита вообще как такового. Банк при принятии положительного решения присвоит вам как клиенту высокую степень риска, и цена кредита для Вас будет кусаться - Spread 3-4% (на конец 2011г.). И, тем не менее, это лучше чем ничего! На этом этапе с банком лучше не торговаться, главное чтобы кредитных ресурсов хватило для покупки, не забывайте, что банк финансирует до 80% от оценочной стоимости жилья (в редких случаях 90%).

О чем следует подумать, прежде чем подписывать кредитный договор так это подходит ли Вам схема погашения, предложенная банком. Вот на этом поле банки, как правило, и надувают доверчивых клиентов. Помните, банк ничего не дает даром, если Вы видите рекламу жилищного кредита, где банк обязуется первый год вам доплачивать по кредиту это реально, вопрос, во сколько Вам обойдется такая милость в итоге. Также «заботясь» о Вас банк может заморозить 20 или 30% от суммы кредита, оставив его на конец срока. Выглядит внешне все красиво, помесячно вы платите меньше, но в конце вас ожидает сюрприз в виде остатка 30% от суммы, которую Вы должны будете погасить с последним платежом по кредиту. Учтите также, что при такой схеме Вы заплатите банку намного больше в виде процентов, чем, если бы гасили весь кредит постепенно. Для среднего кредита в 80000 евро на 40 лет разница может превысить 20000 евро – вот такая цена.

Схемы бывают и другие, например, в течение 5 лет вы платите только % по кредиту. В любом случае выгодно это может быть, только если вам крайне необходимо сэкономить на платежах в первое время, после чего Вы планируете достаточно зарабатывать, чтобы расплатится с банком – чем раньше, тем лучше!

Да и будьте внимательны, когда подписываете документы в момент проведения escritura так как процесс получения кредита и покупки жилья иногда затягивается во времени, а условия предоставления кредита банками меняются часто и в худшую сторону. Представитель банка может принести на подпись документы с условиями хуже, чем Вы предварительно оговаривали, увы, такое тоже иногда случается, в особенности, если клиент действует сам без участия агента посредника. В такой ситуации важно не доводить дело до драки, лучше попытаться тактично вернуть все на круги своя.

Когда Вы выполнили пункт плана 1, получили кредит и переселились в собственное жилье можно начинать подготовку к борьбе за снижение стоимости кредита. Здесь банк Вам так просто не уступит, нужен или шантаж (перевод кредита в другой банк) или обоснованные аргументы. Вы можете торговаться за SPREAD 2-мя путями. Если ваше финансовое положение ухудшилось, попробуйте нарисовать банку перспективу невозврата кредита… Или получите оптовую скидку - банк это тот же магазин, он покупает и продает деньги. Если помимо кредита на жилье Вы купите в банке кредитную карту, откроете пенсионный накопительный счет, срочный депозит, несколько прямих списаний (debito directo) то вполне можете расчитывать на оптовую скидку - снижение SPREAD.

Надеюсь, освоив вышесказанное, Вы сможете играть с банком на равных. Учтите, что эта игра стоит денег, поэтому лучше обращайтесь к специалистам, не рискуйте!

Статьи по теме